Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Willst du als Vermieter ein unbefristetes Wohnungsmietverhältnis ordentlich kündigen, musst du die vertragliche oder gesetzliche Frist und den zulässigen Termin einhalten. Die Kündigung muss schriftlich mit dem aktuellen, vom Objektkanton genehmigten Formular erfolgen. Bei einer Familienwohnung erhält jede geschützte Person ein eigenes Formular in einer separaten Sendung. Vermietregie Pro übernimmt gespeicherte Vertragsdaten in technisch verifizierte amtliche Originaldateien ausgewählter Kantone; Versand, Unterschrift und rechtliche Fallprüfung bleiben bei dir.
In diesem Artikel
- Wann die ordentliche Kündigung passt
- Kündigungsfrist und Kündigungstermin auseinanderhalten
- Das amtliche Kündigungsformular ist zwingend
- Familienwohnung: für jede Person ein eigenes Formular
- Muss die Kündigung begründet werden?
- Diese Fälle gehören nicht in die Standardvorlage
- So funktioniert die Kündigungsvorlage in Vermietregie Pro
- Checkliste vor dem Versand
- Was nach der Kündigung folgt
Eine Wohnungskündigung durch die Vermieterschaft besteht nicht nur aus einem Brief mit einem Enddatum. Vier Punkte müssen zusammenpassen: Mietvertrag, Kündigungstermin, amtliches Formular und Zustellung. Fehlt das vorgeschriebene Formular oder wird eine Familienwohnung nicht separat gekündigt, ist die Kündigung nichtig.
Dieser Ablauf behandelt die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnungsmietverhältnisses. Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzungen, Eigentümerwechsel, wichtige Gründe und andere ausserordentliche Fälle folgen eigenen gesetzlichen Verfahren und gehören nicht in eine allgemeine Kündigungsvorlage.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Prüfe den konkreten Kündigungsgrund, laufende Verfahren und besondere Vertragsverhältnisse vor dem Versand fachlich.
Wann die ordentliche Kündigung passt
Die ordentliche Kündigung ist der Standardweg bei einem unbefristeten Mietverhältnis, wenn keine besondere verkürzte Auflösung geltend gemacht wird. Beginne nicht beim Formular, sondern beim unterzeichneten Mietvertrag.
Prüfe insbesondere:
- Ist der Vertrag unbefristet?
- Welche Kündigungsfrist wurde vereinbart?
- Welche Kündigungstermine stehen im Vertrag?
- Ab welchem Datum darf erstmals gekündigt werden?
- Gehören Parkplatz, Garage, Keller oder andere Nebenobjekte zum selben Vertrag?
- Handelt es sich um eine Familienwohnung?
- Gab es kürzlich ein mietrechtliches Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren?
Eine Kündigung kann trotz korrekter Form anfechtbar sein, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Das Gesetz nennt unter anderem Kündigungen wegen berechtigt geltend gemachter Ansprüche sowie bestimmte Kündigungen während oder nach einem mietrechtlichen Verfahren. Ein amtliches Formular ersetzt diese inhaltliche Prüfung nicht.
Kündigungsfrist und Kündigungstermin auseinanderhalten
Die Kündigungsfrist bestimmt, wie viel Zeit zwischen Zugang der Kündigung und Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den das Mietverhältnis endet. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Vertraglich kann eine längere Frist oder ein anderer Termin vereinbart sein. Fehlt eine vertragliche Terminregel, gilt ein ortsüblicher Termin oder die gesetzliche Ersatzregel.
Wird die Frist oder der Termin verpasst, ist die ordentliche Kündigung deswegen nicht automatisch nichtig. Nach Art. 266a Abs. 2 OR wirkt sie grundsätzlich auf den nächstmöglichen Termin. Verlasse dich trotzdem nicht auf diese Korrektur: Wähle vor dem Versand den richtigen Termin und teile ihn eindeutig mit.
Entscheidend ist der rechtzeitige Zugang bei der Mieterschaft, nicht allein der Poststempel. Plane deshalb Reserve ein und wähle eine Zustellart, die du später nachweisen kannst.
Das amtliche Kündigungsformular ist zwingend
Für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch die Vermieterschaft verlangt Art. 266l OR:
- die schriftliche Form und
- ein vom Kanton genehmigtes Formular.
Massgebend ist der Kanton, in dem das Mietobjekt liegt. Ein selbst geschriebener Brief, eine E-Mail oder ein PDF aus einer allgemeinen Textvorlage ersetzt das kantonal genehmigte Formular nicht. Ein Begleitschreiben darf zusätzliche Informationen enthalten, ist aber nur eine Ergänzung.
Die Rechtsfolge ist deutlich: Entspricht die Kündigung den Formvorschriften der Art. 266l–266n OR nicht, ist sie nach Art. 266o OR nichtig. Rechtlich wird das Mietverhältnis dadurch nicht beendet.
Familienwohnung: für jede Person ein eigenes Formular
Dient die Wohnung Ehegatten oder Personen in eingetragener Partnerschaft als Familienwohnung, muss die Vermieterschaft die Kündigung beiden Personen separat zustellen. Das gilt auch dann, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterzeichnet hat.
In der Praxis bedeutet das:
- ein eigenes amtliches Formular pro geschützter Person,
- je eine separate Sendung,
- eine nachvollziehbare Zustelldokumentation pro Empfänger.
Zwei Namen auf demselben Formular oder ein gemeinsamer Umschlag erfüllen die gesetzlich verlangte separate Zustellung nicht zuverlässig. Fehlt die separate Zustellung, ist die Kündigung nichtig.
Muss die Kündigung begründet werden?
Die Begründung ist keine allgemeine Formvoraussetzung der ordentlichen Kündigung. Die Vermieterschaft muss sie jedoch auf Verlangen der Mieterschaft angeben. Bereite den tatsächlichen Grund deshalb vor und sichere die dazugehörigen Unterlagen.
Verwende keine vorgeschobene oder beschönigte Begründung. Wird die Kündigung angefochten, kann die Glaubhaftigkeit des genannten Grundes wichtig werden. Bei Eigenbedarf, Umbau, Konflikten, vorangegangenen Mängelrügen oder einem laufenden Verfahren ist eine fachliche Prüfung vor dem Versand sinnvoll.
Diese Fälle gehören nicht in die Standardvorlage
| Fall | Warum ein eigener Ablauf nötig ist |
|---|---|
| Zahlungsverzug | Zuerst ist eine schriftliche Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen mit klarer Kündigungsandrohung nötig. |
| Schwere Pflichtverletzung | Voraussetzungen, vorgängige Mahnung und Dokumentation hängen vom konkreten Verhalten ab. |
| Befristeter Vertrag | Er endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer; eine vorzeitige Beendigung braucht eine eigene Grundlage. |
| Eigentümerwechsel und Eigenbedarf | Für den Erwerber gelten besondere Voraussetzungen und Termine. |
| Wichtige Gründe oder Konkurs | Gesetzliche Sonderregeln bestimmen Form, Frist und mögliche Entschädigung. |
| Totalsanierung oder umfassender Umbau | Ernsthaftigkeit, Projektstand, Zeitpunkt und Begründung können für eine Anfechtung entscheidend sein. |
Wenn einer dieser Fälle vorliegt, nutze nicht einfach das ordentliche Formular mit einem anderen Text. Das Risiko liegt häufig im Verfahren vor der Kündigung, nicht im Ausfüllen des PDFs.
So funktioniert die Kündigungsvorlage in Vermietregie Pro
Die Funktion startet bei einem bereits erfassten Mietverhältnis. Öffne im Cockpit Mietverhältnisse, wähle die betreffende Wohnung und klicke auf Kündigung vorbereiten. Du kannst das amtliche Kündigungsformular in Vermietregie vorbereiten.
Der geführte Ablauf:
- prüft, ob ein unbefristeter Standardfall und ein unterstütztes Kantonsformular vorliegen,
- übernimmt Objekt, Vermieterschaft, Mietparteien, Frist und Termine aus dem gespeicherten Vertrag,
- schlägt einen rechnerisch plausiblen Kündigungstermin vor,
- erstellt für jede empfangende Person eine eigene amtliche Originaldatei,
- prüft Quelle, Dateiversion, Hash, Seitenzahl und vorhandene Formularfelder beim Download erneut.
Derzeit werden die technisch verifizierten amtlichen Originaldateien für Bern, Basel-Stadt, Freiburg, Luzern, Zug und Zürich automatisch vorbereitet. Für andere Kantone zeigt die Funktion keinen vermeintlich universellen Ersatz an; dort musst du die aktuelle kantonal genehmigte Fassung über die zuständige Behörde beziehen.
Vermietregie versendet oder unterschreibt das Formular nicht und bestimmt das Ausstellungsdatum nicht selbst. Vor dem Versand kontrollierst du die vollständige Ausgabe, ergänzt erforderliche Unterschriften und stellst jedes Formular separat und nachweisbar zu.
Checkliste vor dem Versand
- Der Vertrag ist unbefristet und der ordentliche Kündigungsweg passt zum Fall.
- Kündigungsfrist, Termin und erste Kündigungsmöglichkeit wurden am Originalvertrag geprüft.
- Das Formular ist die aktuelle, vom Objektkanton genehmigte Fassung.
- Namen, Adressen, Mietobjekt und Kündigungstermin sind vollständig und korrekt.
- Bei einer Familienwohnung wurde für jede geschützte Person eine eigene Ausgabe erstellt.
- Jede Person erhält eine separate Sendung.
- Der Zugang erfolgt früh genug und lässt sich dokumentieren.
- Die tatsächliche Begründung und ihre Belege sind intern vorbereitet.
- Es besteht kein ausgeschlossener Sonderfall und kein erkennbares Anfechtungsrisiko.
- Eine Kopie jeder unterschriebenen Endfassung und des Zustellnachweises wird beim Mietverhältnis abgelegt.
Was nach der Kündigung folgt
Mit dem Versand ist die Bewirtschaftung noch nicht abgeschlossen. Die Mieterschaft kann eine formell gültige Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Bewahre deshalb Vertrag, Kündigungsgrund, unterschriebene Formulare und Zustellnachweise geordnet auf.
Plane anschliessend Besichtigungen, Rückgabetermin, Schlüssel, Zustandsaufnahme, offene Nebenkosten und Kaution. Der Ratgeber Kündigung und Wohnungsabgabe führt durch diese nächste Phase.
Häufige Fragen
Kann ich als Vermieter mit einem normalen Brief kündigen?
Nein. Für Wohn- und Geschäftsräume muss die Vermieterschaft das aktuelle, vom Objektkanton genehmigte Formular verwenden. Ein normaler Brief kann das Formular nur begleiten.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Nein. Die E-Mail erfüllt weder die verlangte Schriftform noch ersetzt sie das amtliche kantonale Formular.
Was passiert, wenn das amtliche Formular fehlt?
Die Kündigung ist nach Art. 266o OR nichtig. Das Mietverhältnis wird durch diese Erklärung rechtlich nicht beendet.
Was passiert bei einem falschen Kündigungstermin?
Wird nur die Frist oder der Termin nicht eingehalten, gilt die ordentliche Kündigung nach Art. 266a Abs. 2 OR grundsätzlich für den nächstmöglichen Termin. Formmängel wie ein fehlendes amtliches Formular werden dadurch nicht geheilt.
Muss ich den Kündigungsgrund auf das Formular schreiben?
Nicht in jedem Fall. Die Mieterschaft kann aber eine Begründung verlangen. Halte den tatsächlichen, belegbaren Grund deshalb schon vor dem Versand fest und beachte, dass eine treuwidrige Kündigung anfechtbar sein kann.
Erstellt Vermietregie das Formular für jeden Kanton?
Die automatische Vorbereitung ist derzeit für Bern, Basel-Stadt, Freiburg, Luzern, Zug und Zürich verfügbar. Bei anderen Kantonen brauchst du die aktuelle genehmigte Fassung der zuständigen kantonalen Stelle.