Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
2026 besteht laut Bundesamt für Wohnungswesen in neun Kantonen eine vollständige oder teilweise Pflicht für das Anfangsmietzinsformular: BE, BS, FR, GE, LU, NE, VD, ZG und ZH. Entscheidend sind je nach Kanton auch Gemeinde, Bezirk, Zimmerzahl oder Wohnungskategorie. Das Formular ergänzt den Mietvertrag und muss korrekt ausgehändigt werden.
In diesem Artikel
- In welchen Kantonen gilt die Formularpflicht 2026?
- Für welche Verträge ist das Formular gedacht?
- Welche Angaben enthält das Anfangsmietzinsformular?
- Wann und wem muss das Formular ausgehändigt werden?
- Was kann bei einem fehlenden Formular passieren?
- So prüft Vermietregie den konkreten Fall
- Checkliste vor der Aushändigung
Das Anfangsmietzinsformular ist kein allgemeines Beiblatt für jede Vermietung. Es wird nur benötigt, wenn das kantonale Recht für den konkreten neuen Wohnraummietvertrag eine Formularpflicht vorsieht. Eine reine Kantonsliste genügt dabei nicht immer.
Vor dem Vertragsabschluss solltest du deshalb den Ort, die Wohnungskategorie und allfällige weitere Kriterien prüfen. Verwende danach ausschliesslich die aktuelle amtliche Fassung der zuständigen Behörde.
Hinweis: Dieser Beitrag bildet den Informationsstand vom 12. August 2026 ab und ersetzt keine Rechtsberatung. Kantonale Regeln und amtliche Dateien können sich ändern. Prüfe die verlinkten Originalquellen unmittelbar vor der Verwendung.
In welchen Kantonen gilt die Formularpflicht 2026?
Das Bundesamt für Wohnungswesen, kurz BWO, führt für 2026 neun Kantone mit einer vollständigen oder teilweisen Formularpflicht auf.
| Geltungsbereich | Kantone | Prüfung in Vermietregie |
|---|---|---|
| Ganzkantonale Pflicht gemäss hinterlegter Matrix | BE, BS, FR, LU, ZG, ZH | Amtliche Originaldatei kann technisch vorbereitet werden |
| Besondere örtliche oder sachliche Regeln | GE, NE, VD | Hinweis auf den notwendigen manuellen Behördenablauf |
| Im BWO-Verzeichnis 2026 ohne Pflicht | übrige Kantone | Hinweis aufgrund der hinterlegten Matrix |
In Genf ist die Wohnungskategorie relevant. In Neuenburg spielen Gemeinde und Zimmerzahl eine Rolle, in Waadt der Bezirk. Eine Auswahl nur nach Kanton könnte deshalb zum falschen Ergebnis führen.
Für welche Verträge ist das Formular gedacht?
Die Formularpflicht betrifft die Mitteilung des Anfangsmietzinses bei einem neuen Mietverhältnis über Wohnraum im jeweiligen Geltungsbereich. Sie ist von anderen amtlichen Formularen zu unterscheiden, etwa dem Formular für eine spätere Mietzinserhöhung oder der Kündigung durch die Vermieterschaft.
Bei Geschäftsräumen, separat vermieteten Parkplätzen oder besonderen Wohnformen kann die Einordnung anders ausfallen. Prüfe den sachlichen Geltungsbereich der kantonalen Regel statt das Wohnraumformular vorsorglich für jedes Objekt zu verwenden.
Welche Angaben enthält das Anfangsmietzinsformular?
Die amtlichen Fassungen nennen insbesondere den bisherigen und den neuen Mietzins. Je nach Formular gehören auch Nebenkosten, der frühere Referenzzinssatz, der Landesindex der Konsumentenpreise und eine Begründung für eine Erhöhung dazu.
Übertrage keine Werte aus einer alten Vorlage, ohne sie zu kontrollieren. Die Angaben müssen zum konkreten Vormietverhältnis und zum unterschriebenen Mietvertrag passen. Bei einer Mietzinserhöhung gegenüber der Vormiete braucht es eine nachvollziehbare, tatsächlich zutreffende Begründung.
Wann und wem muss das Formular ausgehändigt werden?
Das vollständig ausgefüllte amtliche Formular ist allen betroffenen Mietparteien nach den anwendbaren kantonalen Vorgaben auszuhändigen. Nach der vom BWO beschriebenen Praxis erfolgt dies beim Vertragsabschluss oder spätestens bei der Übergabe des Mietobjekts.
Dokumentiere die Aushändigung beweisbar und bewahre eine Kopie der ausgefüllten Fassung auf. Vermietregie erstellt beziehungsweise befüllt unterstützte Dateien technisch, versendet sie aber nicht und bestätigt keine Zustellung.
Was kann bei einem fehlenden Formular passieren?
Fehlt ein vorgeschriebenes Formular, wird es verspätet ausgehändigt oder ist es inhaltlich mangelhaft, kann dies die Vereinbarung über die Höhe des Anfangsmietzinses betreffen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Gericht den Anfangsmietzins festsetzen; auch Rückforderungsansprüche können entstehen.
Der übrige Mietvertrag fällt dadurch nicht automatisch dahin. Trotzdem ist das Risiko erheblich, weil ein formaler Fehler die zentrale Preisvereinbarung betrifft. Korrigiere einen vermuteten Fehler nicht mit einer selbst erstellten Ersatzseite, sondern lass den Fall fachlich prüfen.
So prüft Vermietregie den konkreten Fall
Im geführten Mietvertrag erfasst du Kanton, Adresse und die weiteren verfügbaren Objektmerkmale. Vermietregie gleicht diese Angaben mit der hinterlegten Regelmatrix ab.
Für BE, BS, FR, LU, ZG und ZH kann die technisch verifizierte amtliche Originaldatei anhand der Vertragsdaten vorbereitet werden. Für GE, NE und VD zeigt die Anwendung transparent, dass zusätzliche Kriterien manuell bei der zuständigen Behörde geprüft werden müssen.
Ausgabe, inhaltliche Endkontrolle, allfällige Unterschrift und rechtzeitige Aushändigung bleiben Aufgabe der Vermieterschaft. Der Funktionshinweis ist keine behördliche Bestätigung des Einzelfalls.
Checkliste vor der Aushändigung
- Es handelt sich um einen neuen Vertrag über Wohnraum.
- Kanton, Gemeinde oder Bezirk und Wohnungskategorie wurden geprüft.
- Die aktuelle amtliche Originaldatei wurde verwendet.
- Bisheriger und neuer Mietzins stimmen mit den Unterlagen überein.
- Eine Erhöhung ist mit den tatsächlichen Grundlagen begründet.
- Alle verlangten Felder sind vollständig ausgefüllt.
- Alle Mietparteien erhalten das Formular rechtzeitig.
- Eine Kopie und der Zustellnachweis werden aufbewahrt.
Häufige Fragen
Ersetzt das Anfangsmietzinsformular den Mietvertrag?
Nein. Der Mietvertrag regelt das gesamte Mietverhältnis. Das amtliche Formular ist dort, wo es vorgeschrieben ist, eine zusätzliche Mitteilung zum Anfangsmietzins und zu den gesetzlichen Anfechtungsmöglichkeiten.
Gilt die Formularpflicht in der ganzen Schweiz?
Nein. Sie beruht auf kantonalem Recht und kann vollständig, nur örtlich oder nur für bestimmte Wohnungskategorien gelten. Massgebend ist der konkrete Geltungsbereich am Standort des Mietobjekts.
Verschickt Vermietregie das Formular an die Mieterschaft?
Nein. Vermietregie unterstützt die Prüfung und bei technisch unterstützten Kantonen die Vorbereitung der amtlichen Datei. Für die Kontrolle, Ausgabe und beweisbare Aushändigung bist du selbst verantwortlich.