Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Für eine Untermiete braucht die Mieterschaft die Zustimmung der Vermieterschaft. Ablehnen darfst du nur, wenn wesentliche Bedingungen nicht offengelegt werden, die Bedingungen missbräuchlich sind oder dir wesentliche Nachteile entstehen. Bei Airbnb kommen je nach Ort weitere Vorschriften, Hausregeln und Nutzungskonflikte hinzu.
In diesem Artikel
- Zustimmung ist erforderlich
- Drei gesetzliche Gründe für eine Ablehnung
- Wann sind Bedingungen missbräuchlich?
- Was können wesentliche Nachteile sein?
- Was ändert sich bei Airbnb und ähnlichen Plattformen?
- Darfst du die Zustimmung befristen?
- Die Hauptmieterschaft bleibt verantwortlich
- So beantwortest du eine Anfrage sauber
- Checkliste für private Vermieter
Die Mieterschaft darf eine Wohnung oder einzelne Räume grundsätzlich untervermieten, braucht dafür aber deine Zustimmung. Diese Zustimmung ist kein völlig freier Ermessensentscheid: Das Obligationenrecht nennt abschliessend, aus welchen Gründen du sie verweigern kannst.
Kurzfristige Buchungen über Plattformen wie Airbnb können ebenfalls als Untermiete einzuordnen sein. Zusätzlich können dabei öffentlich-rechtliche Vorschriften, Stockwerkeigentumsregeln und die konkrete Nutzung der Liegenschaft eine Rolle spielen.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Kurzzeitvermietung ist zusätzlich kantonal und kommunal geprägt; prüfe die Regeln am Ort der Wohnung.
Zustimmung ist erforderlich
Wer die ganze Wohnung oder einen Teil davon einer anderen Person gegen Entgelt überlässt, muss die Zustimmung der Vermieterschaft einholen. Das gilt auch dann, wenn die Hauptmieterschaft nur vorübergehend abwesend ist.
Bitte um eine schriftliche Anfrage mit den Angaben, die du für die Prüfung benötigst:
- Identität der vorgesehenen Untermieterschaft,
- betroffene Räume,
- Beginn und voraussichtliche Dauer,
- Höhe und Zusammensetzung des Untermietzinses,
- weitere Bedingungen der Untermiete,
- geplante Belegung und Nutzung.
Beschränke dich auf vertragsrelevante Informationen. Eine Untermietanfrage rechtfertigt keine umfassende Abklärung der privaten Lebensverhältnisse.
Drei gesetzliche Gründe für eine Ablehnung
Nach Art. 262 OR kann die Vermieterschaft die Zustimmung verweigern, wenn:
- die Mieterschaft die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt,
- die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder
- der Vermieterschaft aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Andere Gründe reichen nicht ohne Weiteres. Eine Vertragsklausel, die jede Untermiete pauschal ausschliesst, beseitigt das gesetzliche Recht nicht einfach.
Wann sind Bedingungen missbräuchlich?
Ein höherer Untermietzins ist nicht automatisch unzulässig. Möblierung, mitbenutzte Leistungen und weitere tatsächliche Kosten können einen Zuschlag erklären. Problematisch wird es, wenn die Hauptmieterschaft aus der Untervermietung einen sachlich nicht begründbaren Gewinn erzielt.
Lass dir die Berechnung zeigen, statt nur den Gesamtbetrag zu betrachten. Vergleiche:
- Anteil am Hauptmietzins,
- separat geschuldete Nebenkosten,
- Umfang der überlassenen Räume,
- tatsächlich mitvermietete Möbel,
- zusätzliche Leistungen und deren Wert.
Ein pauschaler Vorwurf genügt nicht. Die Ablehnung sollte sich auf konkrete Zahlen und Vertragsbedingungen stützen.
Was können wesentliche Nachteile sein?
Ein wesentlicher Nachteil muss mehr sein als eine allgemeine Abneigung gegen Untermiete. Denkbar sind je nach Einzelfall etwa:
- deutliche Überbelegung,
- eine Nutzung, die dem vereinbarten Wohnzweck widerspricht,
- erheblich erhöhte und nicht zumutbare Belastung der Liegenschaft,
- konkrete Sicherheits- oder Zugangsprobleme,
- Konflikte mit zwingenden Nutzungsbeschränkungen.
Die blosse Tatsache, dass eine andere Person einzieht, ist noch kein wesentlicher Nachteil. Dokumentiere, worin die konkrete Beeinträchtigung besteht.
Was ändert sich bei Airbnb und ähnlichen Plattformen?
Bei häufig wechselnden Kurzzeitgästen kann die Nutzung deutlich weiter gehen als bei einer klassischen Untermiete für mehrere Monate. Zu prüfen sind insbesondere:
- Anzahl und Häufigkeit der Buchungen,
- Dauer der einzelnen Aufenthalte,
- Zugang fremder Personen zu Gemeinschaftsflächen,
- Schlüsselübergabe und Sicherheit,
- zusätzliche Immissionen,
- kommunale oder kantonale Melde- und Bewilligungspflichten,
- Beherbergungs- oder Tourismustaxen,
- Nutzungsregeln des Stockwerkeigentums.
Die mietrechtliche Zustimmung ersetzt keine öffentlich-rechtliche Bewilligung. Umgekehrt bedeutet eine Anmeldung bei einer Plattform oder Behörde nicht automatisch, dass die Untervermietung mietvertraglich zulässig ist.
Darfst du die Zustimmung befristen?
Die Zustimmung kann sich auf die konkret offengelegten Bedingungen beziehen: bestimmte Person, Räume, Dauer und Preis. Ändern sich diese wesentlich, ist eine neue Prüfung sachgerecht.
Formuliere keine scheinbar freie Widerrufsmöglichkeit, die das gesetzliche Recht leerlaufen lässt. Halte stattdessen fest, dass die Zustimmung nur für die bezeichnete Untermiete gilt und Änderungen vorgängig mitzuteilen sind.
Die Hauptmieterschaft bleibt verantwortlich
Zwischen dir und der Untermieterschaft entsteht durch die Zustimmung nicht automatisch ein eigener Hauptmietvertrag. Deine Vertragspartnerin bleibt die Hauptmieterschaft. Sie ist dir gegenüber insbesondere weiterhin für Mietzins, sorgfältigen Gebrauch und Rücksichtnahme verantwortlich.
Verursacht die Untermieterschaft einen Schaden oder wiederholte Störungen, wende dich deshalb grundsätzlich an deine Vertragspartnerin und dokumentiere die Vorfälle konkret.
So beantwortest du eine Anfrage sauber
Zustimmung
Bezeichne Person, Räume, Dauer und bekannte Bedingungen. Stelle klar, dass die Zustimmung nur für diese Angaben gilt und die Hauptmieterschaft verantwortlich bleibt.
Rückfrage
Fehlen wesentliche Angaben, verlange genau diese Informationen. Eine pauschale Forderung nach «allen Unterlagen» ist unnötig und datenschutzrechtlich problematisch.
Ablehnung
Nenne den einschlägigen gesetzlichen Grund und den konkreten Sachverhalt. Bei einer behaupteten missbräuchlichen Bedingung solltest du die Berechnung erläutern; bei einem wesentlichen Nachteil die tatsächliche Belastung.
Checkliste für private Vermieter
- Liegt eine vollständige schriftliche Anfrage vor?
- Sind Person, Räume, Dauer und Preis bekannt?
- Ist der Untermietzins nachvollziehbar?
- Entsteht ein konkreter wesentlicher Nachteil?
- Sind lokale Regeln zur Kurzzeitvermietung geprüft?
- Ist die Antwort auf den gesetzlichen Grund gestützt?
- Sind Umfang und Dauer einer Zustimmung klar dokumentiert?
So unterstützt dich Vermietregie
Vermietregie hilft dir, Nutzungszweck und Vertragsparteien im Hauptmietvertrag klar festzuhalten. Diese Grundlagen kannst du in der geführten Schweizer Mietvertrag-Vorlage erfassen. Die Zustimmung zu einer konkreten Untermiete oder Plattformvermietung bleibt eine spätere Einzelfallentscheidung und sollte separat dokumentiert werden.
Häufige Fragen
Kann ich jede Untermiete im Vertrag verbieten?
Nein. Die gesetzliche Regelung zur Untermiete kann nicht mit einer pauschalen Standardklausel vollständig beseitigt werden. Eine Ablehnung muss sich auf einen gesetzlichen Grund stützen.
Darf die Mieterschaft mit der Untermiete Gewinn machen?
Ein sachlich begründeter Zuschlag, etwa für Möbel oder zusätzliche Leistungen, kann möglich sein. Missbräuchliche Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag berechtigen dich jedoch zur Ablehnung.
Ist Airbnb automatisch verboten?
Nein, aber eine häufige Kurzzeitvermietung wirft zusätzliche mietrechtliche, öffentlich-rechtliche und organisatorische Fragen auf. Die konkrete Nutzung und die Regeln am Standort sind entscheidend.