Was darf ein Vermieter verbieten? Hausordnung und Vertragsklauseln mit Augenmass

Als Vermieter darfst du Regeln für den sorgfältigen Gebrauch einer Wohnung und das Zusammenleben im Haus festlegen. Du kannst aber nicht beliebig in den Alltag der Mieterschaft eingreifen. Eine wirksame Regel braucht einen sachlichen Bezug zum Mietverhältnis und muss verhältnismässig sein.

Statt möglichst viele Verbote aufzustellen, solltest du konkrete Risiken regeln: Lärm, Schäden, Sicherheit, übermässige Nutzung und die Rücksicht auf andere Hausbewohnerinnen und Hausbewohner.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Klausel zulässig oder durchsetzbar ist, hängt vom Vertrag, der Liegenschaft und den Umständen ab.

Ausgangspunkt: sorgfältiger Gebrauch und Rücksichtnahme

Die Mieterschaft muss die Wohnung sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarschaft Rücksicht nehmen. Diese Pflicht aus dem Obligationenrecht ist die Grundlage vieler Hausregeln.

Eine Hausordnung kann den Alltag konkretisieren, beispielsweise für:

• Benutzung gemeinsamer Räume,
• Ruhezeiten,
• Waschküche,
• Entsorgung,
• Sicherheit und Fluchtwege,
• Abstellen von Velos oder Kinderwagen.

Sie darf den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung jedoch nicht praktisch aushöhlen. Ein Verbot ist umso schwerer zu rechtfertigen, je stärker es das normale Wohnen betrifft und je geringer das konkrete Risiko ist.

Besuch: normales Wohnen bleibt erlaubt

Besuch zu empfangen gehört grundsätzlich zum üblichen Gebrauch einer Wohnung. Ein generelles Besuchsverbot wäre deshalb kaum mit einem normalen Wohnungsmietverhältnis vereinbar.

Anders kann es aussehen, wenn aus gelegentlichen Besuchen faktisch eine dauerhafte zusätzliche Belegung wird, die Wohnung überbelegt ist oder erhebliche Störungen entstehen. Dann solltest du nicht den persönlichen Kontakt an sich beanstanden, sondern den konkreten vertragsrelevanten Sachverhalt.

Halte schriftlich fest, welche Beobachtung vorliegt und welche Pflicht betroffen sein könnte. Vermutungen über Beziehungen oder Lebensführung sind keine geeignete Grundlage.

Haustiere: Vertrag und konkrete Tierhaltung prüfen

Im Mietvertrag kann geregelt werden, ob bestimmte Tiere eine Zustimmung benötigen. Die Beurteilung hängt unter anderem von Tierart, Anzahl, Grösse, Haltung und den Verhältnissen der Liegenschaft ab. Kleine, unproblematische Tiere in üblicher Zahl werden in der Praxis häufig anders beurteilt als ein grosser Hund oder mehrere exotische Tiere.

Auch bei erteilter Zustimmung bleibt die Mieterschaft für Rücksichtnahme und Schäden verantwortlich. Wird ein Tier wiederholt zur erheblichen Störung oder Gefahr, solltest du konkrete Vorfälle dokumentieren und angemessen reagieren.

Vermeide unklare Klauseln wie «Tiere aller Art verboten», ohne zu prüfen, ob und in welchem Umfang sie im Einzelfall durchsetzbar sind.

Rauchen: Nutzung, Immissionen und Schäden unterscheiden

Ob Rauchen in der Wohnung eingeschränkt werden kann, ist rechtlich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantwortet. Entscheidend sind der Vertrag, der gewöhnliche Wohngebrauch, Auswirkungen auf andere Wohnungen und allfällige Schäden.

Ein allgemeiner Hinweis auf «Nichtraucherwohnung» ersetzt keine sorgfältige Vertragsregelung. Selbst wenn Rauchen nicht generell untersagt werden kann, haftet die Mieterschaft nicht automatisch nur für normale Abnutzung: Aussergewöhnliche Verfärbungen oder andere übermässige Schäden können bei der Rückgabe anders beurteilt werden. Massgeblich bleiben Ursache, Intensität und Zeitwert.

In gemeinschaftlichen Innenräumen lässt sich ein Rauchverbot eher mit dem Schutz anderer Personen und der gemeinsamen Nutzung begründen.

Musik, Feiern und Alltagsgeräusche

Eine Hausordnung darf Ruhezeiten vorsehen. Sie kann jedoch nicht verlangen, dass in einer Wohnung rund um die Uhr keinerlei Geräusche entstehen. Normale Wohngeräusche gehören zum Gebrauch; übermässiger Lärm und wiederholte Störungen nicht.

Bei Beschwerden solltest du:

1. konkrete Daten, Uhrzeiten und Art der Störung erfassen,
2. beide Seiten anhören,
3. zwischen einmaligem Ereignis und wiederholtem Verhalten unterscheiden,
4. die einschlägige Vertrags- oder Hausregel nennen,
5. bei Bedarf schriftlich und verhältnismässig abmahnen.

Das gilt auch für Kinderlärm. Gewöhnliche Geräusche von Kindern und eine erhebliche, vermeidbare Dauerstörung sind nicht dasselbe. Pauschale Aussagen helfen bei dieser Abgrenzung wenig.

Duschen und andere notwendige Alltagsnutzung

Körperpflege und andere grundlegende Alltagshandlungen gehören zum Wohnen. Eine Hausordnung sollte sie nachts nicht faktisch verunmöglichen. Gleichzeitig gilt auch bei notwendigen Tätigkeiten das Gebot der Rücksichtnahme, etwa unnötigen Lärm zu vermeiden.

Wenn Leitungen aussergewöhnlich laut sind, liegt die sinnvollere Lösung möglicherweise in einer technischen Prüfung statt in einem umfassenden Benutzungsverbot.

Balkon, Pflanzen und Wäsche

Auch der Balkon ist Teil des Mietgebrauchs. Sachliche Regeln können dennoch zulässig sein, wenn sie Sicherheit, Bausubstanz, Entwässerung oder berechtigte Interessen der Liegenschaft schützen.

Beispiele für nachvollziehbare Regelungsziele sind:

• Blumenkisten sicher befestigen,
• Wasser nicht auf darunterliegende Balkone leiten,
• Fluchtwege freihalten,
• Fassade nicht ohne Zustimmung verändern,
• keine gefährlichen Gegenstände über die Brüstung hängen.

Ein rein ästhetisch begründetes Totalverbot sollte besonders kritisch geprüft werden. Formuliere lieber das konkrete Schutzziel als ein pauschales Verbot jeder sichtbaren Nutzung.

Gemeinschaftsflächen klarer regeln als Privaträume

In Treppenhaus, Waschküche, Kellerzugängen und anderen Gemeinschaftsflächen besteht ein stärkeres Bedürfnis nach einheitlichen Regeln. Dort können Brandschutz, Zugänglichkeit und gerechte Nutzung konkrete Vorgaben rechtfertigen.

Kennzeichne, welche Räume betroffen sind, und stelle die Hausordnung allen Parteien in derselben Fassung zur Verfügung. Regeln, die erst nach Vertragsabschluss eingeführt werden und den Gebrauch wesentlich verändern, können nicht ohne Weiteres einseitig durchgesetzt werden.

Von der Beanstandung bis zur Kündigung

Ein Regelverstoss führt nicht automatisch zur Kündigung. Bei Verletzungen der Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflicht ist in vielen Fällen zunächst eine konkrete schriftliche Mahnung erforderlich. Sie sollte Verhalten, Zeitpunkt, betroffene Pflicht und erwartete Änderung nennen.

Nur bei einer fortgesetzten Pflichtverletzung und unter den gesetzlichen Voraussetzungen kommen weitergehende Schritte in Betracht. Wegen der hohen formellen und materiellen Anforderungen sollte eine Kündigung rechtlich geprüft werden.

Bessere Klauseln schreiben

Eine brauchbare Hausregel beantwortet vier Fragen:

• Wo gilt sie?
• Welches Verhalten wird verlangt oder begrenzt?
• Welches sachliche Ziel verfolgt sie?
• Welche Ausnahmen sind notwendig?

«In den gemeinschaftlichen Innenräumen ist Rauchen zum Schutz der übrigen Hausbewohner untersagt» ist beispielsweise klarer als «Rauchen verboten», wenn gar nicht feststeht, ob auch die Privaträume gemeint sind.

So unterstützt dich Vermietregie

Vermietregie hilft dir, Vertragsbestandteile und Beilagen geordnet zusammenzustellen. In der geführten Mietvertrag-Vorlage kannst du Nutzungszweck und Vertragsbeilagen nachvollziehbar erfassen. Besondere Verbote oder Hausregeln musst du trotzdem separat auf ihre Zulässigkeit prüfen.

Häufige Fragen

Darf ich Übernachtungsbesuch verbieten?

Normale Besuche gehören grundsätzlich zum Wohnen. Relevant werden können dagegen eine faktisch dauerhafte zusätzliche Belegung, Überbelegung oder konkrete erhebliche Störungen.

Darf ich Haustiere generell verbieten?

Tierhaltung kann vertraglich geregelt oder von einer Zustimmung abhängig gemacht werden. Ob ein umfassendes Verbot im konkreten Fall trägt, hängt jedoch von der Tierart und den Umständen ab. Eine differenzierte Klausel ist sicherer.

Kann ein Verstoss gegen die Hausordnung zur Kündigung führen?

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ja. In vielen Fällen braucht es vorher eine klare schriftliche Mahnung und eine fortgesetzte Pflichtverletzung. Form und Verhältnismässigkeit sollten fachlich geprüft werden.

Quellen und weiterführende Informationen

• MietkautionSchweiz: Was darf ein Vermieter verbieten?
• Jurata: Rechte des Vermieters in der Schweiz
• Fedlex: Obligationenrecht, insbesondere Art. 257f

Redaktioneller Quellenhinweis: Der verlinkte Beitrag von MietkautionSchweiz enthält neben Schweizer Aussagen auch Bezüge auf deutsches Recht. Diese wurden für den vorliegenden Artikel nicht verwendet.