Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Die Vermieterschaft trägt grundsätzlich den normalen Unterhalt und muss die Wohnung gebrauchstauglich halten. Die Mieterschaft übernimmt kleine, leicht selbst zu erledigende Arbeiten und haftet für schuldhaft verursachte Schäden, nicht aber für normale Abnutzung. Entscheidend sind Ursache, Zuständigkeit, Zeitwert und eine saubere Dokumentation.
In diesem Artikel
- Grundsatz: Die Vermieterschaft erhält die Wohnung gebrauchstauglich
- Was zählt zum kleinen Unterhalt?
- Normale Abnutzung ist kein Schaden
- Von der Mieterschaft verursachte Schäden
- Die Mieterschaft muss Mängel melden
- Reparatur nicht mit Haftung verwechseln
- Darf die Mieterschaft selbst einen Handwerker bestellen?
- Übergabeprotokolle als wichtigste Beweisgrundlage
- Vorgehen bei einer Schadenmeldung
Ein tropfender Wasserhahn, ein defekter Geschirrspüler oder ein zerbrochenes Lavabo: Bei Reparaturen stellt sich schnell die Frage, wer bezahlen muss. Eine starre Betragsgrenze liefert darauf keine verlässliche Antwort.
Entscheidend ist, ob es sich um normalen Unterhalt, kleinen Unterhalt, einen von der Mieterschaft verursachten Schaden oder normale Abnutzung handelt. Ebenso wichtig ist ein sauberer Ablauf von der Meldung bis zur Rechnung.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Haftung, Lebensdauer und Kostenverteilung müssen bei strittigen oder grösseren Schäden konkret geprüft werden.
Grundsatz: Die Vermieterschaft erhält die Wohnung gebrauchstauglich
Du musst die Wohnung in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und erhalten. Fällt eine mitvermietete Einrichtung ohne Verschulden der Mieterschaft aus, liegt die Instandsetzung daher grundsätzlich bei dir.
Typische Beispiele können sein:
- altersbedingter Ausfall eines mitvermieteten Geräts,
- undichte Leitungen,
- Defekt an Heizung oder Warmwasserversorgung,
- Schäden an der Gebäudehülle,
- erhebliche Mängel an fest eingebauten Einrichtungen.
Der genaue Umfang hängt davon ab, was mitvermietet wurde und welche Nutzung vereinbart ist.
Was zählt zum kleinen Unterhalt?
Kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören und nach Ortsgebrauch von der Mieterschaft vorgenommen werden, fallen unter den sogenannten kleinen Unterhalt.
Als praktische Leitlinie geht es um einfache Arbeiten, die eine durchschnittliche Person ohne Fachwissen und ohne besonderes Werkzeug selbst erledigen kann. Häufig genannte Beispiele sind das Ersetzen leicht zugänglicher Leuchtmittel oder einfacher Kleinteile.
Wichtig: Im Gesetz steht keine allgemeine Grenze von CHF 150, CHF 200 oder einem bestimmten Prozentsatz des Mietzinses. Solche Beträge sind Faustregeln aus der Praxis, keine gesetzliche Definition. Sobald eine Fachperson nötig ist, spricht das häufig gegen kleinen Unterhalt, unabhängig vom Rechnungsbetrag.
Normale Abnutzung ist kein Schaden
Mit dem Mietzins ist die gewöhnliche Abnutzung abgegolten. Dazu gehören alters- und nutzungsbedingte Spuren, die bei einem sorgfältigen normalen Gebrauch entstehen.
Davon zu unterscheiden sind aussergewöhnliche Beschädigungen, beispielsweise ein gesprungenes Lavabo durch einen harten Schlag oder tiefe Brandspuren im Boden. Auch dann ist nicht automatisch der volle Neupreis geschuldet. War der Gegenstand bereits teilweise abgenutzt, ist bei einer Ersatzforderung in der Regel seine verbleibende Lebensdauer beziehungsweise der Zeitwert zu berücksichtigen.
Diese Unterscheidung wird bei fehlendem Einzugsprotokoll deutlich schwieriger.
Von der Mieterschaft verursachte Schäden
Verursacht die Mieterschaft oder eine Person, für die sie einzustehen hat, einen Schaden schuldhaft, kann eine Ersatzpflicht bestehen. Kläre den Sachverhalt, bevor du eine Rechnung weiterleitest:
- Was ist genau beschädigt?
- Wann und wie ist der Schaden entstanden?
- Bestand bereits ein Vorschaden?
- Wurde der Mangel rechtzeitig gemeldet?
- Kann repariert werden oder ist Ersatz notwendig?
- Wie alt war der betroffene Gegenstand?
- Deckt eine Privathaftpflichtversicherung den Fall?
Eine Offerte oder Rechnung belegt die Kosten, aber nicht automatisch die volle Haftung der Mieterschaft.
Die Mieterschaft muss Mängel melden
Mängel, die sie nicht selbst beseitigen muss, hat die Mieterschaft zu melden. Unterlässt sie eine notwendige Meldung und wird der Schaden dadurch grösser, kann sie für den zusätzlichen Schaden verantwortlich werden.
Schaffe einen einfachen Meldeweg und bitte um:
- kurze Beschreibung,
- betroffenen Raum oder Gegenstand,
- Zeitpunkt der Entdeckung,
- Fotos, sofern sinnvoll,
- Hinweis auf Dringlichkeit und Folgeschäden,
- Erreichbarkeit für einen Termin.
Bei Wasser, Strom, Heizung oder Sicherheitsrisiken sollte klar sein, wen die Mieterschaft ausserhalb üblicher Zeiten kontaktieren kann.
Reparatur nicht mit Haftung verwechseln
Um einen Folgeschaden zu verhindern, musst du eine notwendige Reparatur möglicherweise sofort organisieren, obwohl noch offen ist, wer die Kosten am Ende trägt. Technische Dringlichkeit und rechtliche Haftung sind zwei getrennte Fragen.
Beauftrage die erforderliche Arbeit, sichere Beweise und kläre die Kostenverteilung anschliessend. Verzögert sich eine dringende Massnahme allein wegen eines Streits über CHF 100, kann der Folgeschaden ein Vielfaches betragen.
Darf die Mieterschaft selbst einen Handwerker bestellen?
Die Mieterschaft sollte einen nicht selbst zu behebenden Mangel grundsätzlich zuerst melden und dir Gelegenheit zur Behebung geben. Eigenmächtige Bestellungen und ein Abzug vom Mietzins bergen erhebliche Risiken.
Bei einem echten Notfall kann sofortiges Handeln erforderlich sein. Auch dann sollte die Massnahme auf das Notwendige beschränkt, der Kontaktversuch dokumentiert und die Rechnung nachvollziehbar aufbewahrt werden. Für grössere oder strittige Fälle ist eine rechtliche Abklärung sinnvoll.
Übergabeprotokolle als wichtigste Beweisgrundlage
Erfasse bei Ein- und Auszug denselben Detaillierungsgrad. Beschreibe Zustand und Vorschäden konkret. «Alles in Ordnung» ist weniger hilfreich als «Parkett Wohnzimmer: zwei Kratzer vor Balkontür, je ca. 8 cm».
Ergänze:
- datierte Fotos,
- Gerätezustand,
- Anzahl Schlüssel,
- offene Reparaturen,
- Unterschriften beider Parteien.
Fotos sollten eindeutig einem Raum und Protokollpunkt zugeordnet sein. Bewahre Originaldateien auf.
Wie du Räume, Mängel, Schlüssel und Zählerstände nachvollziehbar erfasst, zeigt der Ratgeber zum Übergabeprotokoll für Wohnungen.
Vorgehen bei einer Schadenmeldung
- Eingang bestätigen: Zeige, dass die Meldung angekommen ist.
- Dringlichkeit prüfen: Stoppe drohende Folgeschäden zuerst.
- Zustand dokumentieren: Fotos, Alter, Protokolle und frühere Reparaturen sichern.
- Zuständigkeit einordnen: Unterhalt, kleiner Unterhalt, Abnutzung oder Schaden.
- Arbeit beauftragen: Umfang und Kosten möglichst vorab klären.
- Haftung begründen: Nur belegte, angemessene Forderungen stellen.
- Unterlagen ablegen: Rechnung, Kommunikation und Ergebnis zusammenführen.
So unterstützt dich Vermietregie
Vermietregie unterstützt dich dabei, Wohnung, Einrichtungen und Vertragsunterlagen geordnet zu erfassen. Im Dokumentbereich kannst du ein Übergabeprotokoll zum Mietverhältnis vorbereiten. Die technische Diagnose eines Mangels und die rechtliche Haftungsprüfung müssen weiterhin anhand des konkreten Schadens erfolgen.
Häufige Fragen
Gilt für kleinen Unterhalt eine feste Grenze von CHF 150?
Nein. Das Gesetz enthält keine solche allgemeine Betragsgrenze. Entscheidend sind Art der Arbeit, Ortsgebrauch und insbesondere, ob die Mieterschaft sie einfach selbst ausführen kann.
Muss die Mieterschaft bei einem Schaden den Neupreis bezahlen?
Nicht automatisch. Bei einer berechtigten Ersatzforderung wird die bereits abgelaufene Lebensdauer in der Regel berücksichtigt. Normale Abnutzung ist ohnehin Sache der Vermieterschaft.
Wer organisiert den Handwerker?
Bei Unterhalt, für den du verantwortlich bist, solltest grundsätzlich du die Arbeit koordinieren. Die Mieterschaft meldet den Mangel und ermöglicht den notwendigen Zugang.