Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Verlangt die Mieterschaft schriftlich eine Herabsetzung, musst du innert 30 Tagen Stellung nehmen. Massgebend ist nicht der heutige Referenzzinssatz, sondern jener, der deiner letzten Mietzinsfestsetzung zugrunde lag. Liegt der Referenzzinssatz unter 5 Prozent, entspricht ein Viertelprozent Zinsänderung nach Art. 13 Abs. 1 Bst. c VMWG einer Mietzinsanpassung von 3 Prozent; bei einer Senkung um einen Viertelprozentpunkt ergibt die Rückrechnung rund 2,91 Prozent. Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen darfst du gegenrechnen.
In diesem Artikel
Kaum ein Schreiben verunsichert private Vermieterinnen und Vermieter so zuverlässig wie das Herabsetzungsbegehren. Es kommt meist knapp formuliert, nennt eine Prozentzahl und verlangt eine Antwort. Die gute Nachricht: Der Ablauf ist geregelt, und die Rechnung dahinter ist nachvollziehbar. Dieser Beitrag führt dich durch die vier Schritte Anspruch prüfen, Grundlage bestimmen, rechnen und antworten.
Wann eine Mieterschaft eine Senkung verlangen kann
Die Mieterschaft kann eine Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen des Mietzinses wesentlich verändert haben. Der häufigste Grund ist ein gesunkener hypothekarischer Referenzzinssatz.
Das Begehren muss schriftlich gestellt werden. Ein Anruf oder eine Bemerkung im Treppenhaus löst die Frist nicht aus.
Wichtig ist der Unterschied zwischen zwei Fragen, die oft vermischt werden: Ob überhaupt ein Anspruch besteht, hängt von deinem Vertrag ab. Wie hoch er ausfällt, hängt von der Rechnung ab. Beide Fragen musst du getrennt beantworten, sonst diskutierst du über eine Zahl, bevor klar ist, ob sie überhaupt geschuldet ist.
Welcher Referenzzinssatz für deinen Vertrag gilt
Hier entsteht der teuerste Irrtum. Massgebend ist nicht der heute publizierte Satz, sondern jener, der bei der letzten Festsetzung deines Mietzinses zugrunde gelegt wurde. Das kann der Vertragsabschluss sein oder eine spätere Anpassung.
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert und alle drei Monate überprüft. Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent; die nächste Veröffentlichung ist für den
- September 2026 angekündigt.
Daraus folgt eine Faustregel: Wurde dein Mietzins zuletzt auf Basis von 1,25 Prozent festgesetzt, hat sich die Grundlage seither nicht verändert und ein Senkungsanspruch aus diesem Titel besteht nicht. Stammt deine letzte Festsetzung aus einer Zeit mit einem höheren Satz, ist die Differenz der Ausgangspunkt.
Prüfe deshalb zuerst deine Unterlagen: Welcher Satz steht im Mietvertrag oder in der letzten Anpassungsmitteilung? Ohne diese Angabe lässt sich das Begehren nicht beurteilen.
So rechnest du die Senkung
Liegt der Referenzzinssatz unter 5 Prozent, entspricht eine Änderung um einen Viertelprozentpunkt einer Mietzinsanpassung von 3 Prozent (Art. 13 Abs. 1 Bst. c der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Bei höheren Zinsniveaus gelten kleinere Sätze; für die heutige Praxis ist der Wert von 3 Prozent der relevante.
Bei einer Senkung ist die Rechnung nicht spiegelbildlich. Weil der Zuschlag seinerzeit auf den tieferen Mietzins gerechnet wurde, ergibt die Rückrechnung je Viertelprozentpunkt rund 2,91 Prozent statt 3 Prozent. Wer schlicht 3 Prozent abzieht, gibt mehr nach als nötig.
Bei mehreren Stufen rechnest du nicht einfach 2,91 Prozent mal Anzahl Stufen, sondern in Schritten nacheinander. Halte jeden Schritt schriftlich fest — diese Aufstellung ist es, die du später vorlegen können musst.
Was du gegenrechnen darfst
Eine Senkung steht selten allein. Gegen den Anspruch darfst du Positionen stellen, die du seit der letzten Festsetzung nicht weitergegeben hast:
- die aufgelaufene Teuerung,
- allgemeine Kostensteigerungen,
- wertvermehrende Investitionen wie eine Sanierung, die den Gebrauchswert
erhöht hat.
Alle drei musst du belegen können. Eine Behauptung ohne Rechnung und Zeitraum überzeugt weder die Mieterschaft noch die Schlichtungsbehörde. Reine Unterhaltsarbeiten zählen nicht als wertvermehrend; die Abgrenzung zwischen Unterhalt und Wertvermehrung entscheidet in der Praxis über einen grossen Teil des Betrags.
Das Ergebnis kann sein, dass die Senkung geringer ausfällt als verlangt — oder dass sich Anspruch und Gegenrechnung aufheben.
Die 30-Tage-Frist
Auf ein schriftliches Herabsetzungsbegehren musst du innert 30 Tagen Stellung nehmen. Diese Frist ist der Kern des Verfahrens.
Entsprichst du dem Begehren nicht, nur teilweise, oder antwortest du gar nicht, kann die Mieterschaft innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert also nicht automatisch in der Sache — verschenkt aber die Gelegenheit, den Fall selbst zu erklären, und landet ohne Not in einem Verfahren.
Trage den Fristablauf sofort ein, wenn das Schreiben eintrifft.
So antwortest du
Eine brauchbare Antwort enthält vier Dinge:
- den Bezug auf das Begehren mit Datum,
- den Referenzzinssatz, der deiner letzten Festsetzung zugrunde lag,
- die Rechnung Schritt für Schritt, inklusive Gegenrechnung,
- das Ergebnis mit dem Datum, ab dem es gilt.
Bleib sachlich und rechne offen. Eine nachvollziehbare Aufstellung führt häufiger zu einer Einigung als eine knappe Ablehnung — und sie ist genau das Dokument, das du im Streitfall ohnehin brauchst.
Gewährst du eine Senkung, halte fest, ab welchem Termin der neue Mietzins gilt. Für eine Erhöhung gelten andere Regeln: Sie ist nur mit dem kantonal genehmigten amtlichen Formular und unter Einhaltung der Fristen gültig.
Wenn ihr euch nicht einigt
Ruft die Mieterschaft die Schlichtungsbehörde an, ist das kein Gerichtsverfahren und für die Parteien in Mietsachen grundsätzlich kostenlos. Die Behörde lädt beide Seiten ein und versucht eine Einigung.
Nimm deine Unterlagen mit: Mietvertrag, letzte Anpassungsmitteilung, deine Rechnung, Belege zu Investitionen. Wer die eigene Berechnung sauber dokumentiert hat, ist an diesem Termin klar im Vorteil.
Häufige Fehler
- Mit dem aktuellen Satz rechnen statt mit dem der letzten Festsetzung.
- 3 Prozent statt 2,91 Prozent abziehen und dadurch zu viel nachgeben.
- Die Antwortfrist übersehen, weil das Schreiben zwischen anderer Post lag.
- Gegenrechnung behaupten, aber nicht belegen.
- Unterhalt als wertvermehrend deklarieren — das hält einer Prüfung nicht
stand.
- Mündlich zusagen. Was gilt, gehört schriftlich festgehalten.
So unterstützt dich Vermietregie
Vermietregie.ch führt den Referenzzinssatz deiner Mietverhältnisse mit und hält den bei Vertragsabschluss massgebenden Stand fest, damit du bei einem Begehren nicht in alten Ordnern suchen musst. Fristen und Dokumente liegen beim jeweiligen Mietverhältnis.
Vermietregie.ch erstellt Entwürfe und Übersichten und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Fällen und vor dem Versand einer Mietzinserhöhung lohnt sich eine fachliche Prüfung.
Häufige Fragen
Muss ich auf jedes Herabsetzungsbegehren antworten?
Auf ein schriftliches Begehren solltest du innert 30 Tagen Stellung nehmen. Antwortest du nicht, kann die Mieterschaft die Schlichtungsbehörde anrufen.
Der Referenzzinssatz ist gesunken — muss ich von mir aus senken?
Eine Anpassung erfolgt in der Regel auf Verlangen der Mieterschaft. Eine Pflicht, unaufgefordert zu senken, besteht daraus nicht. Viele Vermieterinnen und Vermieter informieren dennoch aktiv, weil es Diskussionen vorbeugt.
Ab wann gilt der tiefere Mietzins?
Die Herabsetzung wird auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangt. Das konkrete Datum ergibt sich aus deinem Vertrag.
Was, wenn ich seit Jahren nie erhöht habe?
Dann ist die Gegenrechnung dein wichtigster Punkt. Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen seit der letzten Festsetzung können den Anspruch verringern oder aufheben — vorausgesetzt, du kannst sie belegen.