Kurzantwort
Das Wichtigste in Kürze
Bei Wohnräumen darf eine Barkaution höchstens drei Monatszinse betragen. Das Geld wird bei einer Bank auf einem Konto hinterlegt, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Eine Auszahlung erfolgt grundsätzlich mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Entscheids oder nach Ablauf der gesetzlichen Einjahresfrist ohne rechtliches Vorgehen.
In diesem Artikel
Die Mietkaution schützt dich, falls am Ende eines Mietverhältnisses berechtigte Forderungen offen sind. Sie ist jedoch kein Geldbetrag, über den du frei verfügen kannst. Das Schweizer Obligationenrecht regelt, wie eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren hinterlegt und später freigegeben wird.
Wer die Kaution von Anfang an korrekt einrichtet, verhindert unnötige Verzögerungen beim Einzug und Streit beim Auszug.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung zum Schweizer Mietrecht und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe eine Forderung mit der Kaution verrechnet werden kann, hängt vom Einzelfall ab.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei Wohnräumen darf eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren höchstens drei Monatszinse betragen. Du darfst auch eine niedrigere Kaution vereinbaren oder ganz darauf verzichten.
Die Sicherheitsleistung entsteht nicht automatisch. Betrag, Art und Fälligkeit sollten im Mietvertrag festgehalten werden. Eine nachträgliche Einführung oder Erhöhung ist nicht einfach eine organisatorische Änderung und sollte rechtlich geprüft werden.
Für Geschäftsräume gilt die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatszinsen nicht. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die private Vermietung von Wohnraum.
Wohin gehört das Geld?
Leistet die Mieterschaft die Sicherheit in Geld, muss sie bei einer Bank auf einem Konto hinterlegt werden, das auf ihren Namen lautet. Häufig wird dieses Konto als Mietkautionskonto oder Sperrkonto bezeichnet.
Das bedeutet:
- Die Kaution gehört nicht auf dein Privatkonto.
- Sie gehört auch nicht auf das gewöhnliche Mietzinskonto.
- Kontoinhaberin ist die Mieterschaft.
- Die Bank sperrt das Guthaben zugunsten des Mietverhältnisses.
- Die Zinsen stehen grundsätzlich der Mieterschaft zu.
Das Konto stellt sicher, dass keine Partei allein über das Guthaben verfügen kann. Bewahre die Bestätigung der Bank zusammen mit dem Mietvertrag auf.
Wer eröffnet das Mietkautionskonto?
Die konkrete Abwicklung unterscheidet sich je nach Bank. Häufig stellt die Vermieterschaft einen Antrag bereit oder beide Parteien übermitteln die Vertragsdaten. Kläre frühzeitig:
- Welche Unterlagen benötigt die Bank?
- Wer startet die Kontoeröffnung?
- Bis wann muss der Betrag einbezahlt sein?
- Welche Bestätigung erhält jede Partei?
Plane genügend Zeit ein. Eine noch nicht abgeschlossene Identifikation oder eine verspätete Einzahlung kann die Schlüsselübergabe verzögern.
Du kannst vertraglich festhalten, dass die vereinbarte Sicherheit vor der Übergabe ordnungsgemäss geleistet sein muss. Wichtig sind ein realistischer Termin und ein klarer Ablauf, nicht eine überraschende Bedingung am Übergabetag.
Kautionsversicherung ist nicht dasselbe wie ein Bankdepot
Bei einer Kautionsversicherung zahlt die Mieterschaft in der Regel eine laufende Prämie statt den vollen Betrag auf ein Sperrkonto einzuzahlen. Der Anbieter verspricht dir im gedeckten Fall eine Leistung und kann den bezahlten Betrag anschliessend von der Mieterschaft zurückfordern.
Eine solche Lösung ist nicht automatisch gleichwertig mit Bargeld auf einem Bankkonto. Prüfe insbesondere:
- ob der Vertrag diese Form der Sicherheit zulässt,
- welche Forderungen gedeckt sind,
- wie lange die Deckung besteht,
- welche Nachweise im Schadenfall verlangt werden,
- wie hoch die maximale Garantiesumme ist.
Akzeptiere eine Kautionsversicherung nicht allein aufgrund des Produktnamens, sondern anhand ihrer konkreten Bedingungen.
Wann darf die Bank die Kaution freigeben?
Das Guthaben wird grundsätzlich freigegeben, wenn eine der folgenden Grundlagen vorliegt:
- beide Parteien stimmen der Auszahlung zu,
- ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl liegt vor oder
- ein rechtskräftiges Gerichtsurteil liegt vor.
Du kannst die Bank daher nicht einseitig anweisen, dir einen Betrag zu überweisen, nur weil du einen Schaden vermutest. Umgekehrt erhält die Mieterschaft die Kaution nicht immer sofort vollständig zurück, wenn noch konkret zu prüfende Forderungen bestehen.
So gehst du nach dem Auszug vor
Prüfe die Wohnung bei der Rückgabe sorgfältig und protokolliere allfällige Mängel. Das Obligationenrecht verlangt, dass du den Zustand bei der Rückgabe prüfst und der Mieterschaft Mängel, für die sie einstehen soll, sofort meldest. Verdeckte Mängel musst du nach ihrer Entdeckung anzeigen.
Trenne danach zwischen:
- normaler Abnutzung, die mit dem Mietzins abgegolten ist,
- Schäden, für welche die Mieterschaft möglicherweise haftet,
- offenen Mietzinsen oder Nebenkosten,
- noch ausstehenden Abrechnungen.
Belege jede Forderung nachvollziehbar. Bei einem ersatzpflichtigen Schaden ist häufig nicht der Neupreis geschuldet, sondern der verbleibende Zeitwert des beschädigten Gegenstands.
Wenn beide Seiten sich über die Verteilung einigen, halten sie den Betrag schriftlich fest und unterzeichnen die Freigabe für die Bank. Der unbestrittene Teil sollte nicht ohne Grund blockiert bleiben.
Die Einjahresregel nicht übersehen
Hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft von der Bank grundsätzlich die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Eine interne Notiz oder eine lose Behauptung genügt nicht ohne Weiteres, um die Kaution auf unbestimmte Zeit zu sperren.
Wenn eine Forderung nicht einvernehmlich geregelt werden kann, musst du rechtzeitig die passenden rechtlichen Schritte prüfen.
Häufige Fehler bei der Mietkaution
- Die Kaution wird auf das Konto der Vermieterschaft überwiesen.
- Im Vertrag ist nicht klar, welche Sicherheit vereinbart wurde.
- Die Kontoeröffnung beginnt erst am Tag vor dem Einzug.
- Eine Kautionsversicherung wird ungeprüft einem Bankdepot gleichgestellt.
- Nach dem Auszug werden pauschale Beträge ohne Belege zurückbehalten.
- Normale Abnutzung wird wie ein von der Mieterschaft verursachter Schaden behandelt.
- Gesetzliche Fristen werden während einer langen Offert- oder Versicherungsabklärung übersehen.
So unterstützt dich Vermietregie
In Vermietregie kannst du die vereinbarte Sicherheitsleistung zusammen mit den übrigen Vertragsdaten strukturiert erfassen. Der erzeugte Mietvertrag hält die Vereinbarung fest; die Kontoeröffnung und Freigabe erfolgen weiterhin über die Bank und die Parteien. So funktioniert die Kaution in der geführten Mietvertrag-Vorlage.
Häufige Fragen
Darf ich drei Monatszinse verlangen?
Bei Wohnräumen darf eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren bis zu drei Monatszinse betragen. Eine höhere Sicherheit dieser Art ist nicht zulässig.
Darf ich die Kaution für Reparaturen verwenden?
Nicht einseitig. Die Auszahlung braucht grundsätzlich die Zustimmung beider Parteien oder eine rechtskräftige rechtliche Grundlage. Die Forderung selbst muss zudem berechtigt und belegt sein.
Muss ich die Kaution direkt nach der Übergabe freigeben?
Unbestrittene Beträge sollten zügig freigegeben werden. Bestehen konkrete offene Forderungen, braucht es deren Abklärung. Die Kaution darf aber nicht ohne nachvollziehbaren Grund oder unbegrenzt blockiert werden.